Comparatif des services de pré-état daté en ligne

Comment ce comparatif est fait

Autant l'annoncer avant de lire les tableaux : ce comparatif est publié par un service qui vend lui-même des pré-états datés. Trois précautions en découlent, et elles se vérifient ligne à ligne.

• Aucune note, aucun classement, aucun palmarès. Attribuer des étoiles à des services que nous n'avons pas commandés serait un avis, pas une information. La comparaison ne porte donc que sur des attributs nommés et vérifiables : le prix affiché, le délai annoncé, la manière dont les pièces parviennent au prestataire, et qui relit le dossier.
• Aucun chiffre repris de seconde main. Les montants et les délais sont ceux que chaque éditeur publie sur son propre site, relevés en août 2026. Les services dont la grille n'a pas pu être vérifiée n'apparaissent pas — mieux vaut une absence qu'un prix approximatif.
• Nous ne nous attribuons pas de ligne. Notre prix et notre délai sont affichés au bas de cette page, à leur place. Un comparatif dont l'auteur occupe une ligne du tableau n'est plus un comparatif, et le lecteur n'a aucun moyen de vérifier que la ligne est aussi sévère que les autres.

Le marché bouge vite : grilles à options, formules renommées, promotions saisonnières. Un prix relevé en août 2026 se vérifie en dix secondes sur le site de l'éditeur, et c'est le seul réflexe utile avant de commander.

Quatre modèles derrière une même promesse

Le contenu attendu est le même pour tous : les informations et documents énumérés à l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation, que le vendeur doit avoir remis à son acquéreur au plus tard à la signature de la promesse. Ce qui distingue les offres, c'est la façon dont ce contenu est produit.

1. Le formulaire. Le vendeur saisit lui-même les montants et les informations ; le service produit une mise en forme conforme à la liste légale. C'est le modèle le plus rapide et le moins cher, et celui où l'exactitude repose entièrement sur le vendeur.
2. L'extraction automatisée. Le vendeur téléverse ses PDF, un traitement automatique en tire les chiffres, et il lui est demandé de valider ce qui a été extrait. Le gain est spectaculaire sur le temps ; la validation finale reste un geste du vendeur, ce que les éditeurs indiquent généralement dans leurs conditions.
3. La vérification humaine. Une personne relit le dossier, recoupe les montants avec les annexes comptables et signale ce qui manque. C'est ce que la plupart des grilles font payer en passant du palier d'entrée au cœur de marché, et c'est la seule différence qui change le contenu du dossier plutôt que sa présentation.
4. La récupération par identifiants. Le vendeur communique ses identifiants d'extranet et le service va chercher les pièces lui-même. C'est moins un modèle de production qu'un mode d'alimentation : il se combine avec les trois précédents, et c'est lui qui engage le plus le vendeur — un accès copropriétaire porte, au titre du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, bien plus que les pièces d'une vente. Ce que ce mode vaut dépend donc entièrement de ce que le service s'engage à en faire, et de la durée pendant laquelle il les conserve : deux points qui se lisent dans des conditions générales, pas sur une page d'accueil.

Un cinquième cas sort du marché en ligne : dans les copropriétés gérées par un syndic dont la plateforme intègre une bibliothèque documentaire, le dossier peut être réuni sans facture supplémentaire pour les copropriétaires membres. C'est une commodité liée à l'immeuble, pas une offre que l'on peut choisir.

Les services, modèle par modèle

Prix et formules relevés en août 2026 sur les sites des éditeurs. Les paliers de la dernière colonne renvoient à la section suivante ; les montants exacts et les délais figurent dans Combien coûte un pré-état daté ?.

Deux acteurs présents sur ce marché ne figurent pas ici. L'un porte un nom de domaine si proche du nôtre que le citer entretiendrait la confusion plutôt que de l'éclairer ; les autres n'affichent pas de grille publique vérifiable. Dans les deux cas, l'absence est plus honnête qu'une ligne approximative.

Trois paliers, et ce qu'ils recouvrent

Les prix relevés se rangent d'eux-mêmes en trois groupes, et le groupe est plus informatif que le montant.

Le palier d'entrée, autour de 20 à 30 €

Formulaire ou extraction automatisée, livraison instantanée ou en quelques minutes. Le vendeur fournit la matière et, dans la plupart des cas, valide le résultat. C'est un outil de mise en forme, et c'est très bien lorsque le vendeur sait déjà lire un décompte de charges — il connaît ses chiffres et n'achète que la présentation.

Le cœur de marché, entre 50 et 70 €

Une personne relit. C'est ce que le palier supplémentaire achète, et c'est ce qui attrape les erreurs qu'un vendeur ne peut pas voir : deux exercices comptables confondus avec deux années civiles, un procès-verbal manquant sur les trois exigés, la dernière cotisation au fonds de travaux oubliée à côté de la quote-part. Les délais y sont plus longs, de 24 à 48 heures, pour une raison mécanique — une relecture prend du temps.

Le palier haut, de 100 à 120 €

Il se paie pour deux choses distinctes qu'il vaut mieux ne pas confondre : l'urgence — un traitement en moins d'une heure — et le périmètre, certaines formules incluant l'assistance à la récupération des pièces, la mise à jour du dossier si la promesse glisse, ou des documents que les formules basses ne couvrent pas. Payer le palier haut pour un dossier sans urgence particulière n'a d'intérêt que si le périmètre, lui, sert.

Ces trois paliers se comparent à un quatrième repère, souvent absent des comparatifs : le syndic, dont la prestation n'entre dans aucun plafond et se situe couramment entre 200 et 500 €. Une question écrite n° 08959, publiée au Journal officiel du Sénat le 4 juin 2026, relève ces montants « souvent [de] plusieurs centaines d'euros » et demande au Gouvernement d'en fixer un plafond par décret ; elle est en attente de réponse du ministère.

Le critère le moins comparé, et le plus engageant

Les comparatifs s'arrêtent au prix et au délai. Le critère qui distingue le plus nettement ces services est ailleurs : c'est la manière dont les pièces leur parviennent, et sur ce point le marché est coupé en deux.

Le modèle par identifiants extranet est le plus confortable. Le vendeur communique son identifiant et son mot de passe, le service récupère les documents, et l'argument commercial est parfois formulé tel quel : aucun document à fournir. Il appelle deux vérifications concrètes. La première tient aux conditions d'utilisation de l'espace en ligne de la copropriété : elles varient d'un syndic à l'autre, et ce qu'elles prévoient du partage d'un accès personnel mérite d'être lu avant de transmettre des identifiants. La seconde tient à l'étendue de cet accès : le niveau qu'un copropriétaire détient sur son lot est défini par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 et ne se limite pas aux pièces utiles à une vente — il porte le compte individuel, les charges des deux derniers exercices clos et les avis d'appel de fonds des trois dernières années.

Le modèle par téléversement demande davantage au vendeur — retrouver et transmettre les pièces plutôt que remplir un champ — et donne en échange un périmètre explicite : le prestataire reçoit ce qui lui est remis, et rien d'autre. Aucun identifiant ne quitte le vendeur.

Ni l'un ni l'autre n'est disqualifiant, et la question n'est pas de savoir lequel serait « sûr » dans l'absolu. C'est un arbitrage entre le confort et le périmètre de ce que l'on transmet — il mérite d'être fait avant de choisir un prestataire, pas au moment de remplir son formulaire.

Trois arguments que tout le monde emploie

« Économisez jusqu'à 380 € »

Le chiffre est réel, mais il désigne autre chose. 380 € TTC est le plafond de l'état daté — un document distinct, établi par le syndic et par lui seul (art. 5 du décret n° 67-223), destiné au notaire et remis quelques jours avant l'acte authentique. Ce plafond, fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, a été confirmé par une décision du Conseil d'État du 17 mars 2026. Il ne s'applique pas au pré-état daté, et surtout : les deux factures s'additionnent, puisque le vendeur devra de toute façon régler l'état daté au moment de l'acte. La comparaison honnête n'est pas avec ces 380 €, mais avec ce que facture un syndic pour le pré-état daté — quand il accepte de le faire. Le détail est dans Pré-état daté ou état daté : quelle différence ?.

« Document officiel », « certifié », « conforme »

Aucun pré-état daté n'est officiel ni certifié, quel que soit son auteur : aucune autorité ne le vise, ne l'homologue ni ne l'agrée, pour la raison simple qu'aucun texte ne le définit. Une réponse ministérielle (Rép. min. n° 79469, JOAN du 15 septembre 2015) l'a relevé — le document n'a aucune existence légale ou réglementaire. Ce qui peut se dire, c'est qu'un dossier couvre la liste de l'article L. 721-2 ; ce qui ne peut pas se dire, c'est qu'un tampon quelconque lui donnerait une valeur que le droit ne lui reconnaît pas. Un dossier établi par un syndic n'a, sur ce terrain, pas plus de valeur qu'un dossier constitué par le vendeur lui-même.

« Garantie anti-rejet notaire »

C'est l'argument le plus répandu, et le plus difficile à évaluer. Ce qui peut s'affirmer sans se tromper est ceci : un pré-état daté complet et exact n'a pas de motif d'être refusé. Ce que le notaire vérifie, c'est la présence de chaque information exigée et sa cohérence avec les comptes de la copropriété — pas la qualité de celui qui a tenu la plume. Une garantie ne peut donc pas porter sur une décision qui n'appartient pas au prestataire ; elle ne peut porter que sur son propre travail.

Quatre questions permettent de mesurer ce qu'une garantie vaut réellement, et elles se posent à n'importe quel service : sur quoi porte-t-elle exactement, dans quel délai faut-il la réclamer, que donne-t-elle — une reprise, un remboursement, un choix entre les deux — et sous quelle forme la réclamation doit-elle être faite. Une promesse qui ne répond pas aux quatre n'est pas une garantie, c'est une accroche.

Où nous nous situons, et où nous ne gagnons pas

La comparaison ne servirait à rien si nous en sortions premiers sur toutes les lignes. Voici donc, dans l'ordre, ce que nous ne faisons pas.

• Nous ne sommes pas les moins chers. Le palier d'entrée du marché descend sous les vingt euros, et nous sommes au-dessus. Un vendeur qui connaît ses chiffres et cherche uniquement une mise en forme conforme trouvera moins cher que nous, sans y perdre.
• Nous ne sommes pas les plus rapides. Une extraction automatisée rend un document en cinq minutes. Une relecture par une personne ne se fait pas en cinq minutes, et prétendre le contraire reviendrait à ne pas relire.
• Nous ne récupérons pas les pièces à votre place par défaut. Notre mode de référence reste le téléversement : c'est à vous de télécharger et de nous transmettre vos documents, et cela vous coûte une demi-heure. Nous proposons bien la récupération par identifiants, mais en option, seulement après le paiement, et sous les engagements de l'article 9 bis de nos conditions générales de vente — ce n'est pas le raccourci sans contrepartie que la ligne « aucun document nécessaire » laisse entendre ailleurs.
• Nous ne sommes pas moins chers que de le faire soi-même. Si votre extranet est complet et que le calendrier vous laisse du temps, réunir les pièces vous-même n'appelle aucune prestation payante supplémentaire — la marche à suivre est décrite dans notre guide complet.

Ce que nous vendons tient en deux points, et ils sont volontairement étroits. Le premier est la vérification humaine : chaque dossier est relu par une personne, qui recoupe les montants avec les annexes comptables et dit ce qui manque plutôt que de livrer un document troué. Le second est un délai dont le point de départ est nommé — non pas le paiement, mais la réception de la totalité des pièces nécessaires, ce qui est la seule façon honnête de tenir une promesse de délai quand on ne détient pas les documents.

Notre garantie est énoncée à l'article 7 de nos conditions générales de vente et se lit dans les mêmes termes que ci-dessus : en cas de difficulté pour un motif imputable à notre rédaction, le client choisit entre la reprise gratuite du document et le remboursement intégral du prix. Elle ne porte pas sur la décision d'un notaire, qui ne nous appartient pas.

Le prix et le délai exacts sont affichés au bas de cette page. Ils n'apparaissent pas dans le tableau plus haut, et pas davantage dans cette section : ce sont les deux seuls chiffres de ce comparatif que nous aurions pu écrire à notre avantage.

Aller plus loin

Les montants détaillés de chaque service, ce que facture un syndic et ce que coûte réellement la voie du « soi-même » sont dans Combien coûte un pré-état daté ?. Le choix entre déléguer à son syndic, passer par un service en ligne ou constituer le dossier seul est traité dans Syndic ou service en ligne : que choisir ?. L'obligation elle-même — la liste de l'article L. 721-2, où trouver chaque pièce et ce qui bloque en pratique — est développée dans Pré-état daté : le guide complet. Les autres repères du corpus sont réunis dans l'index des guides.