Combien coûte un pré-état daté ?

Un prix libre, par construction

Il n'existe aucun prix de référence du pré-état daté, et ce n'est pas un oubli du législateur : c'est la conséquence directe de ce que ce document est. Une réponse ministérielle (Rép. min. n° 79469, JOAN du 15 septembre 2015) l'a relevé sans détour — le pré-état daté n'a aucune existence légale ou réglementaire. C'est un nom de pratique, forgé par les professionnels de la vente immobilière pour désigner le dossier qui rassemble les informations dues à l'acquéreur.

Un document que la loi ne nomme pas ne peut pas être tarifé par elle. Aucun décret ne le plafonne, aucun barème ne l'encadre, et rien n'impose à un professionnel de le facturer plutôt que de l'inclure dans une autre prestation. Le prix est donc, littéralement, celui que chacun décide.

Ce qui est obligatoire, en revanche, ne coûte rien à énoncer : la remise à l'acquéreur des informations et documents énumérés à l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation, au plus tard à la signature de la promesse de vente. Cette obligation pèse sur le vendeur. Elle ne désigne aucun professionnel, n'impose aucune mise en forme et ne réserve la compilation à personne — ce qui explique à la fois la diversité des offres et l'écart entre elles.

Retenir la mécanique évite bien des malentendus : la loi impose un contenu, pas un document ni un prestataire. Tout ce qui se facture autour — réunir les pièces, les mettre en forme, les vérifier — relève d'un service rendu au vendeur, pas d'une obligation légale qui pèserait sur celui qui facture.

Les 380 €, ce n'est pas ce document

Le chiffre revient dans presque toutes les conversations sur le sujet, et il est presque toujours mal placé. 380 € TTC est le plafond de l'état daté — un autre document, établi par le syndic et par lui seul (art. 5 du décret n° 67-223), destiné au notaire, et remis quelques jours avant l'acte authentique pour arrêter les comptes du vendeur à la date de la mutation.

Ce plafond résulte du décret n° 2020-153 du 21 février 2020, entré en vigueur le 1er juin 2020. Il est toujours applicable : saisi d'une demande de revalorisation, le Conseil d'État a refusé, par sa décision du 17 mars 2026, d'annuler le rejet qui lui avait été opposé. Il s'entend toutes taxes comprises et vaut une seule fois par mutation, quel que soit le nombre de lots vendus ensemble.

Il ne s'applique pas au pré-état daté. Les deux documents n'ont ni le même auteur, ni le même destinataire, ni le même moment, ni la même fonction ; le détail de cette opposition fait l'objet d'un guide dédié : Pré-état daté ou état daté : quelle différence ?.

Plusieurs services en ligne annoncent une économie « jusqu'à 380 € ». Le raccourci est commode, mais il ne tient pas : il compare le prix d'un pré-état daté au plafond d'un document que le vendeur devra de toute façon payer, en plus, au moment de l'acte. Les deux factures s'additionnent — elles ne se remplacent pas.

Ce que facture un syndic

C'est la voie la plus empruntée, parce qu'elle est la plus intuitive : le syndic détient les pièces et tient les comptes. C'est aussi la plus onéreuse, et pour une raison structurelle — la prestation n'entre dans aucun plafond.

L'ordre de grandeur couramment observé se situe entre 200 et 500 €, avec des factures plus élevées dans certains cabinets. Le montant dépend du cabinet, de la région et de la période. Il n'obéit à aucun barème, figure rarement en clair dans le contrat de syndic, et se négocie mal au moment précis où l'on en a besoin.

La question a été portée devant le Parlement. Une question écrite n° 08959, publiée au Journal officiel du Sénat le 4 juin 2026, relève que des syndics facturent le pré-état daté « souvent plusieurs centaines d'euros » en marge du plafond applicable à l'état daté, et demande au Gouvernement d'en fixer le tarif maximal par décret ainsi que d'imposer sa mention au contrat de syndic. Elle est en attente de réponse du ministère : le plafonnement demandé n'existe pas, et rien ne dit qu'il existera.

Deux limites s'ajoutent au prix. La première est le délai : il dépend de la charge du cabinet et de la saison, et les mois qui suivent les assemblées générales sont les plus tendus. La seconde est plus rarement dite — le syndic n'est pas tenu de fournir cette prestation. Le document ne figurant dans aucun texte, il n'appartient ni au contrat-type de syndic ni au champ de sa mission légale : un refus est possible, et aucun délai de réponse ne lui est opposable.

Le constituer soi-même : ce que cela coûte vraiment

La voie la moins connue est aussi la moins chère, et elle mérite d'être posée avant toute comparaison de tarifs : rien n'interdit à un vendeur de constituer son dossier lui-même, puisque l'obligation d'information est la sienne et qu'aucun texte ne réserve cette compilation à une profession.

Elle est praticable parce que les pièces existent déjà. Depuis la loi ALUR, l'article 18 de la loi n° 65-557 impose au syndic professionnel de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés de la copropriété, sauf décision contraire de l'assemblée générale. Le contenu minimal de cet espace est fixé par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, et le niveau réservé au copropriétaire pour son lot contient précisément les pièces financières les plus difficiles à obtenir autrement : compte individuel, charges courantes des deux derniers exercices clos, part du fonds de travaux rattachée au lot, avis d'appel de fonds des trois dernières années.

Autrement dit, la quasi-totalité du dossier est censée être déjà à disposition du vendeur, sans prestation payante supplémentaire. Ce qui se facture ailleurs, ce ne sont pas les documents : c'est le travail de les identifier, de les extraire et de les mettre en forme.

Le coût de cette voie n'est donc pas nul — il est simplement d'une autre nature :

• Le temps. Il faut ouvrir l'extranet, souvent redemander des identifiants oubliés, puis lire un compte individuel pour en tirer les charges de deux exercices, en distinguant les provisions du budget prévisionnel des dépenses hors budget.
• Les trous. Le carnet d'entretien et la notice d'information manquent parfois ; les modificatifs publiés du règlement ne sont pas toujours en ligne ; l'état global des impayés du syndicat et la dette du syndicat envers ses fournisseurs relèvent des annexes comptables jointes à la convocation de l'assemblée générale, et se demandent alors au syndic ou au conseil syndical.
• Le risque d'omission. Trois années de procès-verbaux, deux exercices comptables de charges : ce ne sont pas les mêmes unités et elles ne se recouvrent pas. Une pièce manquante ne se voit pas — jusqu'au jour de la promesse.
• La gestion bénévole. Les syndics non professionnels ne sont pas tenus de proposer un extranet. Dans une copropriété gérée bénévolement, tout se demande à la main, et le calendrier n'appartient plus au vendeur.

Un vendeur qui a le temps, un extranet complet et le goût du détail n'a besoin de personne. C'est la référence honnête à partir de laquelle juger n'importe quel tarif : ce qui se paie, ce n'est pas l'accès aux pièces — c'est de ne pas avoir à le faire, et de ne pas découvrir l'oubli le jour de la signature.

Les services en ligne : trois paliers

Une offre en ligne s'est structurée autour de cette tâche, et ses tarifs se répartissent assez nettement. Les montants ci-dessous sont ceux que les éditeurs affichent publiquement sur leurs sites, relevés en août 2026. Ils sont donnés à titre de repère : les grilles évoluent, comportent presque toutes des options, et un prix d'appel ne recouvre pas la même prestation d'un acteur à l'autre.

Trois paliers s'en dégagent. Le palier d'entrée, autour de 20 à 30 €, repose sur un formulaire ou une extraction automatisée : le vendeur fournit la matière, l'outil la met en forme. Le cœur de marché, entre 50 et 70 €, correspond aux offres dans lesquelles une personne relit le dossier. Le palier haut, de 100 à 120 €, se paie pour l'urgence ou pour un périmètre plus large.

Un dernier cas échappe à la grille : dans les copropriétés gérées par un syndic en ligne dont la bibliothèque documentaire est intégrée, le dossier peut être réuni sans facture supplémentaire pour les copropriétaires membres. C'est une commodité de plateforme, pas une règle de marché — et elle ne concerne que les immeubles gérés par ce syndic.

Ce que le prix achète, et ce qu'il n'achète pas

À contenu légal identique, l'écart entre vingt euros et cinq cents ne se lit pas dans le document remis. Il se lit dans ce qui se passe avant.

Qui remplit, et qui vérifie

Au palier d'entrée, le vendeur est l'auteur : il saisit les montants ou téléverse ses pièces, et l'outil produit une mise en forme. C'est rapide et peu coûteux, mais l'exactitude reste entièrement de son côté — plusieurs éditeurs le disent d'ailleurs explicitement, en rappelant que l'utilisateur demeure responsable du document produit. Au-dessus, une personne relit, recoupe les chiffres avec les annexes comptables et signale ce qui manque. C'est la différence que la plupart des grilles font payer, et c'est la seule qui change le contenu du dossier plutôt que sa présentation.

Ce que le délai annoncé recouvre

« Cinq minutes », « instantané » et « 24 heures » ne mesurent pas la même chose. Les deux premiers décrivent un temps de traitement, une fois que toutes les pièces sont là et lisibles. Le troisième inclut généralement une intervention humaine. Leur point commun est plus utile que leur écart : aucun ne commence tant qu'une pièce manque. Un délai n'a de sens que rapporté à l'événement qui le déclenche — c'est la question à poser avant de comparer deux chiffres.

Ce qui est compté en plus

Les grilles à formules multiples réservent souvent au palier supérieur ce que le lecteur croyait inclus : la reprise du document après une remarque, l'ajout d'une pièce oubliée, la mise à jour si la promesse glisse de quelques semaines, l'assistance pour retrouver un document introuvable. Lire la ligne « ce qui est inclus » renseigne davantage que la comparaison de deux prix d'appel.

Les coûts qui ne figurent pas sur la facture

Le poste le plus lourd d'un pré-état daté n'est pas son prix. C'est ce que coûte un dossier incomplet.

L'article L. 721-3 du CCH ne prononce ni la nullité de la vente, ni l'inopposabilité de quoi que ce soit. Il reporte un point de départ. Si les documents et informations dus ne sont pas remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation de dix jours de l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de leur communication effective à l'acquéreur.

L'effet pratique se dit simplement. Le vendeur reste fermement engagé, tandis que son acquéreur conserve la faculté de se rétracter bien au-delà des dix jours ordinaires : le délai ne commencera à courir que le lendemain du jour où les informations lui auront été effectivement communiquées. Le calendrier de la vente reste suspendu à un acte que le vendeur seul peut accomplir. Rapporté à cela, l'écart entre une offre à vingt-cinq euros et une offre à soixante pèse peu.

Une précision, parce qu'elle est souvent gommée : l'article L. 721-3 vise l'absence de remise, pas l'inexactitude. Un document remis mais comportant une information erronée relève d'un autre terrain — celui du dol ou de l'erreur (art. 1132 et 1137 du Code civil) — dont le régime et les sanctions sont distincts. Complétude et exactitude sont deux exigences différentes, et un prix bas ne dispense d'aucune des deux.

Sur l'accueil réservé au dossier par le notaire, une formule vaut mieux qu'une promesse : un pré-état daté complet et exact n'a pas de motif d'être refusé. Ce qui se vérifie, c'est la présence de chaque information exigée et sa cohérence avec les comptes de la copropriété — pas le prix payé pour l'obtenir, ni la qualité de celui qui a tenu la plume.

Choisir en connaissance de cause

Quatre repères suffisent à trancher, et aucun ne se réduit à un montant.

1. Ouvrir son extranet d'abord. Cela prend quelques minutes, n'appelle aucune prestation payante supplémentaire, et dit immédiatement ce qui manque. Un vendeur qui découvre que tout est là n'a peut-être besoin de personne.
2. Comparer des prestations, pas des prix d'appel. Une offre où le vendeur saisit lui-même les montants et une offre relue par une personne ne rendent pas le même service, même si le document final porte le même nom.
3. Vérifier le point de départ du délai. Un délai annoncé ne vaut que rapporté à l'événement qui le déclenche : le paiement, ou la réception de la totalité des pièces. Ce n'est pas un détail de rédaction, c'est la moitié de la promesse.
4. Ne pas payer deux fois le même malentendu. Demander « l'état daté » plusieurs semaines avant la promesse fait établir — et facturer — une pièce qui ne servira qu'à l'acte, et qu'il faudra redemander le moment venu.

Le détail de l'obligation elle-même — la liste complète de l'article L. 721-2, où trouver chaque pièce, le calendrier de la vente et ce qui bloque en pratique — est traité dans Pré-état daté : le guide complet. Les autres repères du corpus sont réunis dans l'index des guides.