Pré-état daté ou état daté : quelle différence ?

Deux noms voisins, deux documents sans rapport

Dans le calendrier d'une vente en copropriété, deux documents portent des noms si proches qu'ils sont régulièrement pris l'un pour l'autre : le pré-état daté et l'état daté. Ils interviennent à quelques semaines d'intervalle et évoquent tous deux les comptes de la copropriété.

Tout le reste les sépare : leur statut juridique, la personne qui les établit, celle à qui ils sont destinés, le moment où ils sont produits, leur fonction et la manière dont leur prix est fixé. L'un est un nom de pratique que la loi ne connaît pas ; l'autre est une pièce réglementée dont le tarif est plafonné par décret.

La confusion n'est pas seulement affaire de vocabulaire. Elle produit des erreurs de calendrier qui coûtent des semaines, et parfois une facture pour un document dont personne n'avait besoin ce jour-là.

Le pré-état daté : un nom de pratique, une obligation réelle

Le pré-état daté n'apparaît dans aucun texte. C'est une expression forgée par les professionnels de la vente immobilière, et une réponse ministérielle (Rép. min. n° 79469, JOAN du 15 septembre 2015) a relevé qu'elle n'a aucune existence légale ou réglementaire.

Ce qui existe en droit, c'est une obligation d'information à la charge du vendeur. L'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ALUR, énumère les informations et documents que l'acquéreur d'un lot en copropriété doit avoir reçus au plus tard à la signature de la promesse de vente : fiche synthétique, règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières années, charges des deux derniers exercices comptables, sommes restant dues, état global des impayés du syndicat, quote-part du fonds de travaux, carnet d'entretien et notice d'information.

Le pré-état daté est simplement la forme sous laquelle la pratique rassemble ces éléments en un dossier unique. Trois conséquences en découlent directement :

• L'obligation pèse sur le vendeur, pas sur le syndic. C'est le vendeur qui doit remettre les informations ; libre à lui de les compiler seul, de les demander à son syndic ou de mandater un tiers.
• Il n'existe aucun monopole. Aucun texte ne réserve cette compilation à une profession déterminée, puisque aucun texte ne nomme le document.
• Le tarif n'est pas encadré. Un document que la loi ne définit pas ne peut pas être plafonné par elle : son prix est libre.

C'est la raison pour laquelle il est inexact d'écrire que « le pré-état daté est obligatoire ». Ce qui est obligatoire, c'est la remise des informations de l'article L. 721-2 ; le dossier n'en est que le support usuel.

L'état daté : une pièce réglementée, réservée au syndic

L'état daté est nommé, défini et encadré. Il trouve son fondement dans l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et son contenu est fixé par l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Trois traits le caractérisent, et chacun l'oppose au pré-état daté :

• Il est établi par le syndic, et par lui seul. C'est le point où la comparaison cesse d'être une nuance de vocabulaire : personne d'autre ne peut le produire, quelle que soit sa compétence.
• Il est destiné au notaire, qui le demande pour préparer l'acte authentique — et non à l'acquéreur.
• Il intervient en fin de processus, quelques jours avant la signature de l'acte, parce que son objet est d'arrêter les comptes à la date de la mutation.

Sa fonction est comptable, non informative. Là où le pré-état daté sert à éclairer un acquéreur avant qu'il ne s'engage, l'état daté sert à répartir l'argent entre le vendeur, l'acquéreur et le syndicat au moment où la propriété change de mains. C'est sur cette base que les comptes du vendeur avec le syndicat sont régularisés au moment de la mutation.

Ce que contient l'état daté : trois parties

L'article 5 du décret n° 67-223 découpe l'état daté en trois parties, dont l'ordre traduit la logique du dénouement financier de la vente :

1. Les sommes dues par le vendeur au syndicat : provisions du budget prévisionnel exigibles, provisions sur dépenses hors budget, charges impayées des exercices antérieurs, sommes dues au titre des emprunts et travaux de l'article 33, avances exigibles.
2. Les sommes dont le syndicat est ou sera débiteur envers le vendeur : avances constituées et provisions devenues exigibles qui doivent lui être restituées, notamment celles de l'article 45-1.
3. Les sommes qui incomberont au nouveau copropriétaire : reconstitution des avances, provisions du budget prévisionnel non encore exigibles, provisions hors budget non encore exigibles.

Y est annexé un récapitulatif des quotes-parts du vendeur pour les deux exercices précédents, ainsi que l'état des procédures en cours. Les deux documents se recoupent donc sur les chiffres sans se confondre sur l'usage : le pré-état daté décrit une situation pour informer un acquéreur qui hésite encore, l'état daté arrête un compte à une date précise pour le solder.

Pourquoi deux documents, et non un seul

La question vient naturellement : si le syndic établit déjà un état daté, pourquoi le vendeur devrait-il réunir un second dossier ? Parce que les deux répondent à des besoins qui n'ont ni le même objet, ni le même destinataire, ni le même moment.

L'acquéreur prend sa décision à la promesse. C'est là qu'il s'engage, et c'est donc là que la loi veut qu'il sache dans quelle copropriété il entre : quelles charges il supportera, quels travaux ont été votés, si l'immeuble compte des impayés importants, ce que le règlement autorise et interdit. L'état daté, établi quelques jours avant l'acte authentique, arriverait bien trop tard pour éclairer ce choix — et il ne le prétend pas : il ne contient ni procès-verbaux, ni règlement de copropriété, ni carnet d'entretien.

À l'inverse, un dossier d'information réuni des semaines avant l'acte ne peut pas servir à solder les comptes le jour de la mutation. Entre-temps, un appel de fonds a été émis, une provision est devenue exigible, un impayé a été réglé ou ne l'a pas été. Il faut alors un arrêté à la date exacte, et il faut qu'il émane de celui qui tient les comptes.

Les deux documents ne font donc pas double emploi : ils ne se succèdent pas, ils se répondent aux deux extrémités du calendrier de la vente — l'un pour éclairer un consentement, l'autre pour arrêter des comptes.

Le plafond de 380 € TTC, et ce qu'il ne couvre pas

Le tarif de l'état daté est plafonné à 380 € TTC. Ce plafond résulte du décret n° 2020-153 du 21 février 2020, pris pour l'application de l'article 10-1 de la loi de 1965, et il est entré en vigueur le 1er juin 2020.

• Le montant s'entend toutes taxes comprises.
• Il s'agit d'un seul plafond par mutation, quel que soit le nombre de lots vendus ensemble : céder un appartement avec sa cave et son parking ne le multiplie pas.
• Le plafond est toujours en vigueur en 2026 : saisi d'une demande de revalorisation, le Conseil d'État a refusé, par sa décision du 17 mars 2026, d'annuler le rejet qui lui avait été opposé.

Ce plafond ne vise que l'état daté. Il ne s'applique pas au pré-état daté, qui n'a pas d'existence légale et dont le tarif reste libre : un syndic qui facture la compilation des pièces de l'article L. 721-2 n'établit pas un état daté, et n'est donc pas tenu par les 380 €. C'est ce qui explique les écarts de prix constatés pour ce dossier.

Tout comparer d'un coup d'œil

Ce que la confusion coûte

Sur le papier la distinction est nette. Sur un dossier réel, la confondre se paie de trois façons.

Demander l'état daté quand c'est l'autre dossier qu'il faut

C'est l'erreur la plus fréquente et la plus onéreuse. Plusieurs semaines avant la promesse, le vendeur demande « l'état daté » à son syndic. Celui-ci établit un document destiné à l'acte, le facture, et le dossier de la promesse n'a pas avancé d'un pas. Il faudra de surcroît en demander un second au moment de l'acte, puisque les comptes auront évolué entre-temps.

Attendre du syndic un dossier qu'il n'est pas tenu de produire

L'obligation de l'article L. 721-2 étant celle du vendeur, rien n'impose au syndic de compiler le dossier de la promesse, ni de répondre dans un délai déterminé. Un vendeur qui attend sans relancer peut voir le calendrier de sa promesse glisser sans qu'aucun texte ne vienne à son secours.

Signer la promesse avec un dossier incomplet

C'est la conséquence la plus lourde, et la moins visible sur le moment. L'article L. 721-3 du CCH ne prononce ni nullité ni inopposabilité : il reporte le point de départ du délai de rétractation. Si les documents et informations dus n'ont pas été remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de dix jours de l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de leur communication effective. Le vendeur reste fermement engagé pendant que l'acquéreur conserve, lui, la faculté de se rétracter.

Sur l'accueil réservé au dossier par le notaire, une formule vaut mieux qu'une promesse : un pré-état daté complet et exact n'a pas de motif d'être refusé. Ce qui se vérifie, c'est la présence de chaque information exigée et sa cohérence avec les comptes — pas la qualité de celui qui l'a rédigé.

Aller plus loin

Le détail de l'obligation d'information — la liste complète de l'article L. 721-2, où trouver chaque pièce, le calendrier de la vente et ce qui bloque en pratique — est traité dans Pré-état daté : le guide complet. Les autres repères du corpus sont réunis dans l'index des guides.