Remettre le dossier à l'acquéreur, et prouver la remise

Remettre n'est pas constituer le dossier

Réunir la fiche synthétique, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières années et les autres pièces de l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation ne produit, à lui seul, aucun effet juridique pour le vendeur.

L'effet recherché — faire courir le délai de rétractation de l'acquéreur — naît de la remise de ce dossier, et de la preuve de cette remise. Les pièces qui le composent sont énumérées dans Les documents du pré-état daté : la liste de l'article L. 721-2 ; le présent article traite de l'étape suivante.

Constituer et remettre sont deux actes distincts, séparés dans le temps : le premier peut être achevé plusieurs semaines avant la promesse, le second doit l'être au plus tard le jour de sa signature.

Ce mécanisme détermine à quel moment l'acquéreur cesse de pouvoir renoncer à l'achat, et à quel moment le vendeur peut compter la vente comme acquise.

Un dossier complet dont la remise n'est pas prouvée laisse le vendeur dans la situation qu'il voulait éviter : engagé par la promesse, sans certitude sur le jour où le délai de réflexion de l'acquéreur a commencé à courir.

La remise depuis l'ordonnance de 2015 : tous supports, tous moyens

Avant 2015, les documents devaient être annexés à la promesse de vente, c'est-à-dire physiquement joints à l'acte.

L'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 a remplacé cette obligation d'annexion par une obligation de remise, ce qui a ouvert des formes plus souples que la copie papier jointe à l'acte.

L'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de cette réforme, dispose :

« La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. »

Deux conditions ressortent de ce texte : la remise peut prendre n'importe quelle forme matérielle — papier, support numérique, procédé dématérialisé — mais un support dématérialisé suppose que l'acquéreur l'ait expressément accepté.

Cette réforme ne change rien au contenu du dossier ni au moment où il doit être remis : elle porte uniquement sur le support et le moyen de la remise.

L'attestation de remise, dans les termes de l'article

L'article L. 721-2 ne se limite pas à autoriser la remise par tout moyen : il fixe lui-même la manière dont l'acquéreur atteste avoir reçu les documents.

Le texte distingue selon la forme de l'acte portant la promesse de vente — authentique, ou sous seing privé — et non selon la qualité de la personne qui remet le dossier.

• Acte authentique : l'acquéreur atteste de la remise par sa simple signature de l'acte contenant la promesse de vente.
• Acte sous seing privé : l'acquéreur atteste de la remise dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main.

Dans le premier cas, aucune mention supplémentaire n'est requise : la signature de la promesse vaut, par elle-même, attestation de la remise des documents. Dans le second, c'est un document distinct qui porte cette attestation, daté et signé de la main de l'acquéreur.

La pratique présente souvent cette attestation comme opposant une remise « par un professionnel » (agent immobilier, notaire), réputée attestée d'elle-même, à une remise « entre particuliers », qui exigerait une mention manuscrite. Cette lecture décrit un usage répandu, mais ce n'est pas le critère du texte : l'article L. 721-2 raisonne sur la forme de l'acte, pas sur qui a remis le dossier.

Deux attestations, deux textes

Le calendrier de la vente comporte deux attestations distinctes, que leur proximité de vocabulaire invite à confondre.

La première est celle qui vient d'être décrite : elle porte sur la remise des documents de l'article L. 721-2, et c'est cet article lui-même qui en fixe la forme, sans renvoi à un texte d'application.

La seconde porte sur l'acte contenant la promesse, au sens de l'article L. 271-1 : c'est elle qui détermine le point de départ du délai de rétractation de dix jours — le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte, ou le lendemain de sa remise lorsque celle-ci est attestée dans les formes qu'un décret d'application fixe. C'est le seul point, dans cet ensemble de textes, où un décret intervient.

Une vente comporte le plus souvent une promesse, puis un acte authentique. Les deux attestations peuvent alors intervenir à des moments distincts du même dossier, sans que l'une ne dispense de l'autre : celle des documents accompagne la promesse, celle de l'acte conditionne le départ du délai de rétractation.

Chercher dans un décret la forme de l'attestation des documents revient à la chercher là où elle ne se trouve pas : l'article L. 721-2 la fixe lui-même. À l'inverse, l'article ne dit rien de la forme de l'attestation de l'acte : c'est une question distincte, renvoyée à son propre décret d'application.

Le calendrier de la remise, et ce qui se passe en cas de retard

L'article L. 721-2 fixe une échéance, pas un point de départ : les documents doivent être remis au plus tard à la date de signature de la promesse de vente. Rien n'impose de les remettre plus tôt.

Une remise intervenue avant la signature ne pose donc pas de difficulté : l'échéance fixée par l'article est un plafond, pas un plancher.

Lorsque la remise intervient après cette date, l'article L. 721-3 du même code ne prononce ni nullité ni inopposabilité de la promesse : il reporte le point de départ du délai de rétractation, qui ne court alors qu'à compter du lendemain de la communication effective des documents et informations à l'acquéreur.

Ce mécanisme de report, et ce qu'il change concrètement pour le calendrier d'une vente, sont détaillés dans Dossier incomplet : quel effet sur le délai de rétractation ?.

La remise dématérialisée : une acceptation exigée, une forme non prescrite

Le texte autorise la remise par un procédé dématérialisé, mais il l'assortit d'une condition : l'acceptation expresse de l'acquéreur, préalable à cette remise.

Cette acceptation porte sur le procédé dématérialisé lui-même — recevoir les documents par ce moyen plutôt que sur support papier — et non sur le contenu des documents remis.

Aucun texte identifié ne prescrit la forme de cette acceptation — ni formulaire, ni mention type, ni support obligatoire. Un article ne peut donc affirmer ni qu'un courrier électronique y suffit, ni qu'il n'y suffit pas : le point n'est pas tranché par le droit positif.

Ce silence n'est pas une lacune du présent article : c'est l'état du texte. Une réserve, pas une réponse qui manquerait.

Pourquoi cet article ne propose pas de modèle d'attestation

Ce que l'article L. 721-2 fixe, dans les deux cas qu'il prévoit, c'est la manière dont l'attestation doit exister — une signature sur l'acte authentique, un document daté et signé de la main de l'acquéreur pour l'acte sous seing privé. Il ne fixe pas de formule à recopier.

Aucun modèle officiel d'attestation n'a été identifié, quelle que soit la forme de l'acte. Rédiger la mention qui vaudra preuve dans une situation donnée relève du conseil juridique personnalisé, une activité réservée par l'article 54 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971.

Ce vide n'empêche pas la remise d'avoir lieu : il déplace seulement, vers celui qui l'organise, le soin de conserver une preuve datée, dans l'une des deux formes que l'article prévoit.

Les deux attestations, comparées

Les deux attestations décrites plus haut se distinguent point par point, du fondement qui les fixe jusqu'à l'effet qu'elles produisent :

Aller plus loin

Le calendrier complet de la vente, depuis la constitution du dossier jusqu'à l'acte authentique, est repris dans Pré-état daté : le guide complet.