Quels documents composent le pré-état daté ?

La liste de l'article L. 721-2, en un tableau

« Pré-état daté » est le nom que la pratique donne au dossier d'informations que le vendeur d'un lot en copropriété remet à l'acquéreur ; le terme ne figure dans aucun texte, mais le contenu qu'il rassemble est fixé à la ligne près par l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Onze lignes, chacune rattachée à un article de loi et, pour la plupart, à une quantité chiffrée : c'est cette précision-là, pas le nom du document, qui permet de vérifier si un dossier est complet ou s'il lui manque une pièce.

Le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux figurent dans la liste depuis le 1er janvier 2024 seulement, ajoutés par la loi n° 2021-1104 dite Climat-Résilience. Le reste de la liste, issu de la loi ALUR, est stable depuis 2015.

Cette liste vaut pour le cas ordinaire — une promesse de vente signée avant l'acte authentique. Elle s'allège dans trois situations précises, détaillées plus bas.

Les documents d'organisation de l'immeuble

La fiche synthétique de la copropriété

La fiche synthétique réunit les données financières, techniques et d'organisation essentielles de l'immeuble : nombre de lots, type de chauffage, montant global des impayés, existence d'un fonds de travaux. Son établissement et sa mise à jour incombent au syndic, sur le fondement de l'article 8-2 de la loi n° 65-557. Pour l'acquéreur, c'est la pièce qui donne une vue d'ensemble avant d'entrer dans le détail des comptes et des travaux ; la liste n'en exige qu'une version, la plus récente.

Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et leurs modificatifs

Le règlement de copropriété fixe l'organisation de l'immeuble : destination des parties privatives et communes, répartition des charges entre les lots, droits et obligations de chaque copropriétaire. L'état descriptif de division identifie chaque lot et sa quote-part de parties communes. Les deux actes, détenus par le syndic, forment le socle contractuel de la copropriété — et l'article L. 721-2 II 1° b exige non seulement leur version en vigueur, mais aussi tous les actes modificatifs publiés qui les ont fait évoluer depuis l'origine, sans limite de date.

Les procès-verbaux des assemblées générales

Les procès-verbaux des assemblées générales consignent les décisions votées par les copropriétaires : travaux engagés, budget adopté, changement de syndic. Tenus et conservés par le syndic, ils sont dus pour les trois dernières années (art. L. 721-2 II 1° c). Pour l'acquéreur, leur lecture révèle les travaux votés et non encore exécutés — une information que ni la fiche synthétique ni le carnet d'entretien ne portent seuls.

Les informations financières

Les charges des deux exercices comptables précédant la vente

Les charges courantes du budget prévisionnel et les charges hors budget sont les sommes que le vendeur a effectivement payées au syndicat au titre des deux exercices comptables précédant la vente (art. L. 721-2 II 2° a). Le syndic les établit à partir du compte individuel du copropriétaire ; elles distinguent les dépenses de fonctionnement courant, votées chaque année, des dépenses hors budget comme des travaux ponctuels.

Les sommes dues par le vendeur et celles dues par l'acquéreur

Ce double solde, établi par le syndic (art. L. 721-2 II 2° b), distingue ce que le vendeur doit encore régler au syndicat avant la mutation, et ce que l'acquéreur devra assumer une fois propriétaire — notamment des provisions déjà votées mais pas encore exigibles. C'est une photographie à la date de la promesse : les comptes continuent d'évoluer jusqu'à l'acte authentique.

L'état global des impayés et la dette fournisseurs du syndicat

L'état global des impayés de charges et la dette du syndicat vis-à-vis de ses fournisseurs (art. L. 721-2 II 2° c) ne concernent plus le seul lot vendu : c'est la situation financière de l'immeuble entier, établie par le syndic — le nombre de copropriétaires en défaut de paiement et les factures que le syndicat n'a pas réglées à ses prestataires.

La quote-part du fonds de travaux et la dernière cotisation versée

La quote-part du fonds de travaux rattachée au lot, et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur (art. 14-2 de la loi n° 65-557), ne sont dus que si ce fonds existe dans la copropriété. Institué par la loi ALUR, il finance les travaux futurs de l'immeuble ; l'acquéreur hérite de la quote-part correspondant à son lot, sans contrepartie de son prédécesseur.

Entretien, diagnostic et planification des travaux

Le carnet d'entretien de l'immeuble

Le carnet d'entretien (art. 18 de la loi n° 65-557) retrace l'historique des travaux importants réalisés — ravalement, toiture, ascenseur — et les contrats d'entretien en cours des équipements communs. Tenu à jour par le syndic, c'est un historique, non une expertise : il dit ce qui a été fait, pas ce qui devrait l'être.

La notice d'information

La notice d'information (art. L. 721-2 II 4°) présente les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement des instances de la copropriété — assemblée générale, conseil syndical, syndic. Établie par le syndic, elle s'adresse en priorité à un acquéreur qui n'a jamais vécu en copropriété.

Les conclusions du diagnostic technique global

Les conclusions du diagnostic technique global (art. L. 731-1 du CCH) résument l'état technique et énergétique de l'immeuble, lorsqu'un tel diagnostic a été réalisé — il n'est pas systématique. La liste ne vise que ses conclusions, non l'intégralité du rapport.

Le texte ne précise pas si « les conclusions » désignent un résumé exécutif ou la synthèse complète du rapport. Ce point n'est pas tranché par les sources disponibles.

Le plan pluriannuel de travaux

Le plan pluriannuel de travaux adopté, ou à défaut son projet (art. 14-2 de la loi n° 65-557, modifié par la loi Climat-Résilience n° 2021-1104), figure dans la liste depuis le 1er janvier 2024. Voté en assemblée générale, il liste les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble sur plusieurs années.

La loi distingue le plan effectivement adopté du simple projet, sans que la frontière entre les deux — un projet en cours d'élaboration, un projet soumis à une prochaine assemblée — soit précisée davantage par les sources disponibles.

Trois situations où la liste se réduit

L'article L. 721-2 prévoit lui-même trois situations où le contenu à remettre est plus restreint que la liste ordinaire. Elles sont peu documentées en dehors du texte, alors qu'elles évitent de réunir des pièces qui ne sont, dans ces cas précis, pas exigées.

Vente par acte authentique sans promesse préalable

Lorsque la vente se conclut directement par acte authentique, sans promesse préalable, seuls les documents d'organisation (fiche synthétique, règlement de copropriété et état descriptif de division avec leurs modificatifs, procès-verbaux des trois dernières années) et l'état global des impayés et de la dette fournisseurs sont annexés au projet d'acte (art. L. 721-2 III). Les charges des deux exercices, les sommes dues par le vendeur et par l'acquéreur, le fonds de travaux, le carnet d'entretien, la notice, le DTG et le plan pluriannuel de travaux ne sont pas exigés dans ce cas.

Acquéreur déjà copropriétaire du même immeuble

Lorsque l'acquéreur possède déjà un lot dans le même immeuble, les documents d'organisation et les pièces d'entretien, de diagnostic et de planification (fiche synthétique, règlement de copropriété, procès-verbaux, carnet d'entretien, notice, DTG, plan pluriannuel de travaux) ne sont pas exigés. Les informations financières restent dues intégralement : charges des deux exercices, sommes dues par le vendeur et par l'acquéreur, impayés et dette fournisseurs, fonds de travaux.

Lots annexes vendus seuls

Pour un lot annexe vendu seul — une cave, une place de stationnement —, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ne s'appliquent pas, non plus que le carnet d'entretien, la notice, le DTG et le plan pluriannuel de travaux. Restent dus la fiche synthétique, les procès-verbaux des trois dernières années et l'ensemble des informations financières.

Ce que la liste ne contient pas

L'attestation de superficie de la loi Carrez (art. 46 de la loi n° 65-557) ne figure pas dans la liste de l'article L. 721-2. Elle en a été retirée par l'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015, qui a simplifié le dispositif d'information de l'acquéreur.

Cette attestation n'a pas disparu pour autant : elle subsiste comme une obligation autonome de l'article 46, à peine de nullité de la vente, distincte de celle de l'article L. 721-2 — dont l'absence, elle, ne prononce qu'un report du délai de rétractation. Un dossier qui répond complètement à la liste ci-dessus ne comprend donc pas, à ce titre, l'attestation de superficie.

L'interaction exacte entre l'article L. 721-2 et l'article 46 — notamment si l'absence de l'un affecte le régime de l'autre — reste à confirmer. C'est un point que la recherche disponible signale sans le trancher.

Aller plus loin

Où trouver concrètement chacune de ces pièces — l'extranet du syndic en couvre l'essentiel — fait l'objet du guide Où trouver les pièces du pré-état daté : l'extranet du syndic. Ce que l'absence d'un de ces documents produit sur le délai de rétractation de l'acquéreur est traité dans Dossier incomplet : quel effet sur le délai de rétractation ?.

Le cadre d'ensemble de l'obligation d'information — sa base légale, son destinataire, ce qu'elle ne prétend pas être — est posé dans Pré-état daté : le guide complet.